瑕疵とは？

瑕疵とは、通常すべき機能・品質・性能・状態が備わっていないことをいいます。
不動産売却における瑕疵としては、売買契約の際に買主に対して説明がなかった不具合や、土壌汚染、雨漏り、シロアリ被害など売主も外部からでは確認できなったことを指し、このような不具合を「隠れた瑕疵」といいます。
「隠れた」というのは、通常の注意を払っても発見出来ないことです。
通常の生活に支障があるような欠陥をイメージするとわかりやすいでしょう。

瑕疵担保責任とは？

こうした隠れた瑕疵に対して売主は「瑕疵担保責任」という責任を負うことになります。
瑕疵担保責任とは、隠れた瑕疵が発見された場合に、売主は買主に対して、本来備わっている機能・品質・性能・状態になるように責任をもって補修、改修したり、補修、改修の費用を負担するというものになります。
不具合の程度が重大で補修や改修をしても買主がその建物に住むことができない場合は、さらに損害賠償責任も負うこともあります。

一方で、不動産契約時に売主が知っていた瑕疵について、買主にきちんとその瑕疵を説明し、納得してもらえれば、売主はその瑕疵について責任を負う必要はないことになっています。
「瑕疵担保免責」といって、契約時に取り決めをすることも可能です。「例え何か問題があったとしても、それは買主の責任で解決するものとする」と定めることができるのです。
しかし、不動産業者売主の取引の場合には事情が異なります。瑕疵のある物件を、無知な買主に対して押し付けるとともに、瑕疵担保責任免責にして、後から売主としての責任を負わないようにしてしまう可能性があります。

そこで宅建業法では、不動産会社の売主取引においては瑕疵担保責任を負わないという取り決めを制限することとしています。
これにより、例え不動産業者すら知らなかった瑕疵が発見された場合であっても、引き渡しから２年以内、または買主が問題を発見してから１年以内のどちらかの期限内であれば売主に責任を問うことができるのです。